作为一名从小在广州长大的“95后”杠杆实盘炒股，刘先生近几个月都在考虑在广州买房的事情。据刘先生向《华夏时报》记者透露，他在11月底已经看中了一套位于广州南沙区横沥岛某楼盘的新房房源，总价360万元，并已经交付了1万元的诚意金。在刘先生看来，对于一些好板块来说，现在是买房的好时机，泡沫相对来说没那么大。
不过，即使刘先生认为现在是“上车”横沥岛的好时机，但是他仍觉得在如今大环境下，加上广州二手房挂牌量十几万套，开发商降价并不到位，希望价格可以和开发商再谈低一点。刘先生进一步向记者透露，他现在在和意向楼盘的销售谈价格，希望总价能减20万元，单价由原本3.1万元/平米降到2.9万元/平米。
值得注意的是，11月，广州一二手楼市呈现分化状态，单月二手房成交破万套创下年内第二高位。广州中原研究发展部数据显示，11月广州新房网签4817宗，环比下跌26%，比去年同期上升20%。在二手房成交方面，据广州市房地产中介协会数据，11月（统计周期为2023年至2023年）广州市二手住宅整体网签成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平米，环比分别增长8.77%和7.23%，同比增长83.69%和77.53%。
二手房成交创下年内第二高位
11月广州市二手住宅网签宗数继今年3月和4月后再度突破1万宗，并创下年内第二高位。
广州房地产中介协会数据显示，2023年11月（统计周期为2023年至2023年），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共10182宗和102.1万平米，环比分别增长8.77%和7.23%。
图源：广州市房地产中介协会
具体来看，除番禺区和从化区环比分别下降5.23%和4.79%以外，其他各区网签面积环比均有所增长。在中心城区方面，越秀区和海珠区环比增长比较明显，幅度为23.72%和10.35%；白云区、荔湾区、黄埔区和天河区环比虽有增长但幅度较小，分别为6.79%、6.06%、1.43%和0.66%。在外围区域方面，花都区、南沙区和增城区环比分别增长18.76%、17.93%和17.06%。
图源：广州市房地产中介协会
据记者观察，广州二手住宅网签数量和面积已经连续4个月上涨。今年7—11月广州二手房成交量分别为，8096套、8156套、8544套、9361套和10182套，呈现环比增长态势。
数据来源：广州市房地产中介协会制图：梁宝欣
广州市房地产中介协会指出，广州全市二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势，主要原因有三个，一是，“920”政策刺激持续，因部分区域放开限购，一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放；二是，在政策利好的背景下，为缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交；三是，因明年子女入学产生的学位房需求增多。
而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还向记者分析称，促成广州二手房交易“四连涨”与二手房降价也有联系。11月，广州二手住房价格为29211元/平米，同比下跌2.2%，中原报价指数在21%—23%，平均下调幅度在2.5%，意味着业主以价换量。
李宇嘉进一步指出，广州二手房业主以价换量的主要原因在于，广州退出外围几个区限购，带动购买需求回升预期，业主趁机挂牌，特别是11月次新房挂牌量增长，其中多为前期投资客，希望尽快出货，降价售房的意愿比较强烈。二手房降价其实在下半年表现都很突出，比如7—10月份，广州二手房价环比分别为-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。预计11月份环比跌幅依旧比较高。
，记者向广州某房产中介了解到，目前贝壳平台内网上，广州二手房的挂牌量为179402套，逼近18万套。“其实在12月初的时候，（挂牌量）是超过了18万套，就是12月开始这几天（二手房）成交量比较猛，每天成交几十单。”上述房产中介说道。
此外，李宇嘉还表示，广州8月底启动认房不认贷、9月份退出限购，接连重磅政策，但对市场的刺激效果并不显著，导致市场情绪走弱，业主开启降价挂牌。
“新房推售量少，且以中心区少量推售的高价单位为主，在市场情绪较弱，刚需和改善主导的情况下，新房供需错配，导致价格梯度合理的二手住房更受欢迎。另外，广州新房和二手房倒挂形势不明显，导致刚需和改善多转向二手房。”李宇嘉说道。
二手房业主以价换量
广州市民刘先生打算这周末去南沙区再次对比横沥岛的楼盘。刘先生说，即使已经在某楼盘交了一万元的诚意金，但仍没最终确定下来，主要还得看开发商的让利程度。“已经和楼盘销售谈了价格，希望总价能减20万元，单价去到2.9万元/平米。不过，现在还没收到答复，下周不给答复，我就不要了。”刘先生说道。
广州中原研究发展部指出，11月广州市区全新盘价高，外围区项目降价不到位，成交黯淡。数据显示，11月广州新房网签4817宗，环比下跌26%，比去年同期上升20%。对比起新政落地集中刺激的10月，11月受二手“次新房”优质盘源进入市场及二手业主降价等市场现象影响，大量客户聚焦二手市场，刺激11月二手成交突破万宗。
需要注意的是，广州中原研究发展部还特别指出，11月统计周期内（—），阳光家缘（广州市住建局网签数据平台）11月23—25日数据缺失，对网签表现存在一定影响。而根据广州中原研究发展部对市场主流项目实时成交测算，预计23—25日共成交约500—600宗；故统计周期内11月广州实际网签量应在5300—5400宗，环比下跌18—20%。
此外，广州中原研究发展部表示，11月广州全市10区（除越秀区外），新房成交均出现不同程度的成交环比下跌现象。原因在于，一方面，备受瞩目的市区全新盘，入市价格高，且货量较少，未能带动大市成交向好；另一方面，面对920新政后，二手业主放盘量激增，降价“一步到位”等行为；新房开发商对于降价促销的态度仍是“犹抱琵琶半遮面”，降价不到位，对于渠道的运用不充分，导致大量意向客户外溢至二手“次新房”物业，致使新房成交表现黯淡。
李宇嘉也指出，11月广州新房交易明显下跌，主要受供应较少和供给结构偏高价改善盘的影响。“2022年以来，高价改善盘去化好，新推地块以该类型购买力为导向，导致适合刚需和换房需求的产品少。但近期来看，改善的动力有所减弱，成交前10楼盘中外围区域有7个，导致供需错配，影响了新盘销售，比如越秀、荔湾、天河、白云去化周期都超过或接近18个月。”李宇嘉说道。
广州中原研究发展部数据显示，截至11月末，广州全市新房库存量1185.2万平米，去化周期20.4个月。值得一提的是，由于今年7—9月新房成交出现明显下滑，加上11月成交亦出现明显回落，导致广州新房去化周期上升，为今年2月以来，时隔9个月再次突破20个月高位。
近一年广州库存及消化周期变动。
对于广州楼市后市走势，李宇嘉预判，政府新增供地依旧在中心区，偏向高价改善的楼盘，在需求较为疲弱的情况下，供需错配的局面依旧存在，刚需、改善对房价越来越敏感，更加偏向于二手住房，年底新房市场继续疲弱、低位徘徊。
在房价方面，李宇嘉则认为，价格预期持续走弱，留存在市场上的，基本为刚需和改善。存量房足够大，价格梯度合理，也为刚需和改善循环创造出条件，但房地产基本面并未好转的情况下，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。
“此外，降价、入学带动的需求具有短期性，业主的超低价房源在减少，当低价盘源消化完毕杠杆实盘炒股，后续价格下跌有限，加上购买力消耗，供需两端可能会在低位盘整。楼市进一步的行情，寄希望于明年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等来综合判断，但季节性回升是确定的。”李宇嘉说。